تحت رعاية معالى رئيس مجلس الوزراء
الدكتور مصطفى مدبولى
العقار .. والتحديات الراهنة
أفكار بناءة لمستقبل أفضل
الإثنين 8 يوليو 2024
فندق دوست تانى ليك ڤيو - التجمع الخامس - القاهرة
التغطية الإعلامية
فيتو
بدء تنفيذ أعمال البنية التحتية للمرحلة الثانية في العاصمة الإدارية العام المقبل
الجلسة التحضيرية الثانية
تحت عنوان «العقار والتحديات الراهنة .. أفكار بناءة لمستقبل أفضل»، تنطلق، أعمال «مؤتمر الأهرام العقارى الرابع»، 8 يوليو المقبل، تحت رعاية الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء، وبمشاركة مجموعة من الوزراء والمسئولين المعنيين بالقطاع العقارى والاقتصادى وكبار رجال المال والأعمال والمطورين العقاريين والمهتمين بالسوق العقارية، وذلك بـ«فندق الدوسيت» بالقاهرة الجديدة.
وفى بداية الجلسة التحضيرية الثانية للمؤتمر، والتى قدمها هشام صقر مدير عام الإعلانات بالأهرام رحب الدكتور محمد فايز فرحات، رئيس مجلس إدارة مؤسسة الأهرام، بالحضور من المسئولين والمطورين العقاريين، وأكد سعادته بتنظيم المؤسسة لـ«مؤتمر الأهرام العقارى الرابع»، واستمرار نجاحه على مدار ثلاث دورات سابقة حققت نجاحا كبيرا واهتماما بالغا بالمعنيين بهذا القطاع الحيوى، مؤكدا أن المؤتمر العقارى يسعى لحلول غير تقليدية فى توقيت بالغ الأهمية ويمثل منصة مؤثرة لتفاعل المساهمين الفاعلين، حيث يتناقش فيه كل المعنيين، سواء رجال الأعمال، بدورهم التنموى الكبير، مع المسئولين التنفيذيين، لطرح أفكار جديدة مفيدة لهذا القطاع المهم، لدفع عملية النمو الاقتصادى والتنمية فى مصر للامام ، لافتاً إلى «خصوصية هذا القطاع للمواطن العادى وليس المستثمر فقط، باعتبار العقار مخزنا للقيمة».
وأضاف: أن النسخة الرابعة لهذا المؤتمر تأتى «إيماناً من المطورين بمنصتنا هذه، وتفاعلكم معها، باعتباركم شركاءً رئيسيين فى نجاحها .
وأعرب رئيس مجلس إدارة مؤسسة الأهرام: عن تمنياته بأن تكون الجلسة التحضيرية جزءاً من نجاح هذه المنصة المهمة، وأن يكون المؤتمر مثاراً للفخر وحدثاً يليق بأسماء المساهمين فيه، وباسم مؤسسة الأهرام مؤكدا أن المؤتمر سيطرح أفكاراً كثيرة، من خلال مشاركة ووجود نخبة وطنية تقود هذا القطاع ، بأفكار وحلول غير تقليدية».
وبدوره، أكد الأستاذ ماجد منير رئيس تحرير الأهرام: أن القطاع العقارى هو قاطرة للتنمية فى مصر، مشيراً إلى أنه «يضطلع بدور كبير جداً كمساهم رئيسى فى معدلات التنمية بعد 30 يونيو».
وأشار إلى أنه كان حريصاً على المشاركة فى الدورات الثلاث الماضية، منوهاً بأن المؤتمر شهد طرح قضايا حيوية للقطاع، وستمثل النسخة الرابعة منه إضافة قوية، بمشاركة القامات الكبيرة فى قطاع التطوير العقاري، تحت العنوان الأساسى له، وفى ظل التحديات التى تواجه العقار فى مصر.
وأكد: أن هذا القطاع يتجه إلى آفاق كبيرة، وأن الدولة تتلقى ما يصدر عن المؤتمر وتتفاعل معه، وهو ما يجسد الدور التنويرى والتوعوى المهم لمؤسسة الأهرام.
وأضاف أن لدينا نجاحات كثيرة فى مؤتمرات الأهرام للطاقة والدواء، ومؤتمر الأهرام العقارى يمثل أحد هذه النماذج الإيجابية، وننتظر نتائج الجلسة التحضيرية، والتى ستلعب دوراً مهماً بتحديد محاور المؤتمر الرابع وجلساته.
ومن المقرر أن يكون رئيس المؤتمر لدورته الرابعة هذا العام المهندس عمرو سليمان المؤسس ورئيس مجلس ادارة شركة ماونتن فيو للتطوير العقارى والذى أكد على أن القطاع العقارى من أهم القطاعات الاقتصادية التى تدعم الاقتصاد القومى بشكل عام وله دور بارز فى خطة التنمية الشاملة المستدامة لمصر والأكثر قدرة على جذب الاستثمارات الأجنبية نظرا لما يتمتع به من قوة ومنافسة شديدة مقارنة بدول الجوار والمنطقة بشكل عام ، مشيرا إلى أن مؤتمر الأهرام الرابع سيهتم خلال جلساته بعدد من الموضوعات الإيجابية والحيوية التى تؤثر بشكل رئيسى على استمرار عملية التنمية وتعزز من قدرة وقوة الاقتصاد المصرى وتحقق له أعلى فائدة ممكنة لقطاع قادر على تحقيق ذلك بالفعل لافتا إلى أن الجلسة الأول من جلسات المؤتمر الثلاث ستناقش أهم صفقة استثمارية حدثت فى القطاع العقارى وهى صفقة رأس الحكمة وأهمية المناطق المحيطة بها المتمثلة فى مناطق سيدى عبدالرحمن والضبعة والعلمين والتي تتميز بطبيعة ساحرة ولا تقل أهمية عن هذه المنطقة الواعدة بل تزيدها تكاملا وقيمة مضافة لقيمتها التي جذبت استثمارات اجنبية مباشرة للسوق المصري نظرا لتمتع المناطق الأربعة بأفضل شواطئ على مستوى العالم ويجعلهم جميعا نقطة جذب قوية جدا للاستثمارات والخدمات الترفيهية المتفردة فى العالم ، كما ستتطرق الجلسة الثانية لملف المطور العام وقدرته على انشاء مدن عمرانية جديدة مستدامة ومخططة تخطيطا جيدا مما يؤدى الى الحفاظ على القيمة الحقيقية للعمران فى مصر وماهى التجارب الناجحة لتطبيق هذه المنظومة ممثلة فى مشروع مصر القومى العملاق العاصمة الإدارية الجديدة والمستقبل سيتى باعتبارهما نموذجان ناجحان لهذا الفكر العمرانى المتميز ، وستناقش الجلسة الثالثة التمويل العقارى بشقيه (العميل والمطور) وماهى البدائل التمويلية المقترحة التى يحتاجها السوق الآن وقابلة للتطبيق بالإضافة إلى رصد بعد الاقتراحات البناءة للوصول إلى خارطة عمل مشرقة للقطاع.
"المؤتمر يناقش مكاسب الاقتصاد القومى من القطاع ودوره الإيجابى فى جذب المزيد من الاستثمارات"
"نحتاج إلى مبادرة قومية لإسكان الطبقة المتوسطة.. ومواجهة البيروقراطية.. والتسويق الأمثل للموارد"
ومن جانبه، أكد المهندس طارق شكرى وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ورئيس غرفة التطوير العقاري، أن الأهرام كانت وما زالت صوت الناس والشعب وقطاع التطوير العقاري، مشدداً على أن الفئة الاجتماعية المتوسطة لابد أن نتحدث عنها، «وتقديرى أن يخرج مؤتمر الأهرام بشكل ونتائج مختلفة .
وقال إن التحديات التى واجهت هذا القطاع فى السنوات الأخيرة تأثرت بها الفئة المتوسطة، والتى تمثل المحرك الأساسى لأى دولة، ولابد أن نتحدث عنها بشكل رشيد ، داعيا لإطلاق مبادرة قومية، تحت رعاية رئيس الجمهورية، للطبقة المتوسطة، لافتاً لأن «الحكومة أبلت بلاءً حسنا فى ملف الإسكان الاجتماعى وفى نقل العشوائيات وتوفير الإسكان البديل، وحققت الكثير من النتائج الإيجابية الحقيقية على أرض الواقع .
وحث شكرى على طرح مشروع يقوم على مجموعة معطيات لها علاقة بقيمة الأرض المقدمة للمطور، لبناء وحدات خاصة لهذه الفئة بمساحات محددة وأسعار مدروسة، وغالبا بتمويل بنكي، مؤكداً: «لو حققنا ذلك سنصل للمعادلة الصعبة بتكاتف المطورين والدولة معاً».
وشدد، فى هذا الصدد، على ضرورة أن «يتم طرح أراضٍ بأسعار أقل كثيراً من سعر السوق، ليلبى المنتج احتياج العميل، وبدعم من البنوك .
وتطرق لطلبات المطورين التى سبق تقديمها، مشيراً إلى أن الفائدة المثبتة بـ10% ستستمر لمدة عامين آخرين، حتى يستطيع المطور العمل مع ثبات الدولار إلى حد كبير، ولكى يدرس المطورون تكلفة الأرض التى تشكل عنصراً مهماً فى التكلفة النهائية للوحدات.
وانتقل لجزئية الإعفاء الضريبي، قائلاً: «إن المدن الجديدة قامت على الإعفاء الضريبي، واليوم، بعدما أجرينا دراسة اكتوارية دقيقة جداً، وجدنا أن هناك 5 أنواع ضرائب، وهناك مصادر كثيرة للضرائب يدفعها المطور، ومن المعلوم أنه عندما يكون الجذب بالإعفاء الضريبي، سوف يزيد حجم العمل، وطبيعى أن تزيد ضريبة القيمة المضافة والتأمينات، ووضعنا جدولاً حددنا فيه 3 افتراضات، وأقل درجة ستُدخل إيراداً عاماً أعلى بما يتجاوز 40 % من الإيراد الحالي، وكلما زدنا حجم العمل وقللنا الضرائب، تزيد فرص العمل، ويزيد الإيراد العام بالتبعية، ويمكن للحكومة أن تختبر ذلك على أى منطقة ويتم دراسة هذا الأمر بعد مضاعفة حجم العمل، فالمستثمرون يبحثون دوماً عن الإعفاء الضريبي، وفكرة حساب النسبة المخفضة من الضريبة التى تأتى بإيراد أكبر سوف تضاعف فرص العمل».
وقال: علينا طرح أسئلة عن كيفية التخلص من البيروقراطية الموجودة من السبعينيات، لافتا الى أن جزءاً كبيراً من التصدى للبيروقراطية يقوم على ضرورة وجود قانون لحماية الموظف العام حسن النية، لابد أن نلجأ لأساليب أخرى غير الاتهامات الجنائية، وهذا القانون سيكون خطاً فاصلاً للتصدى والمحاسبة وعدم إهدار فرص استثمارية .
وانتقل شكرى لنقطة أخرى خاصة بالإحصاءات، والبيانات مؤكد أن هناك ضعفاً شديداً فيها، «فعندما يرغب مطور من جنسية أخرى فى معرفة الفرص الاستثمارية فى مصر، لا يجد أرقاماً دقيقة عما هو متاح».
وطالب بتوجيه الدعوة لرئيس الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء لوضع تصور لما يمكن تقديمه فى هذا الصدد.
وأكد أن مصر لها تاريخ طويل فى ضعف التسويق لمواردها وأماكنها وإمكانياتها، على عكس بلدان أخرى فقيرة لكنها مميزة فى التسويق، ولابد من التركيز على هذه النقطة بالتعاقد مع شركات متخصصة فى إدارة التسويق المناسب للدولة المصرية، وأن صفقة رأس الحكمة تمت بعلاقات سياسية.
وطالب باستقرار شكل العدالة فى منظومة القطاع العقاري، فى حال وقوع خلافات بين الأطراف الثلاثة للمنظومة، مشيراً إلى أن ضبط العلاقة بينهم مهم جدا، عبر معرفة القوانين وآلية تنفيذها، ولافتا إلى أنه أصبح لدينا عجز فى الكوادر المدربة، وأن السعودية والدول الأوروبية بدأت تجتذب العاملين بالقطاع العقارى المصري، وبالأخص الدول الأوروبية التى تعانى عجزاً فى مهن حرافية متعددة بنسبة لا تقل عن 30 %، وبدأت فتح الباب للتأشيرات، ولابد من التوسع فى إنشاء مدارس فنية عقارية متخصصة .
وفيما يخص «مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين»، قال: إنه تم الموافقة على مشروع قانون ورد من الحكومة من مادة واحدة، خاصة بالموافقة على إنشاء الاتحاد، وذلك لتلافى الكثير من المشكلات التى وردت إلى لجنة الإسكان بمجلس النواب حول ذلك.
ومن جانبه، قال المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التشييد والبناء، إن صناعة العقار مهمة جداً فى الدولة ولها أهمية قصوى، مقارنة بالصناعة والزراعة، ومثل كل القطاعات، هناك تحديات ومشاكل، منها ما هو بيروقراطي.
وتابع: أرغب فى إلقاء الضوء عما تم فى «صفقة رأس الحكمة» وعلى الأسلوب الاستثمارى الذى سيتم اتباعه فى هذا المشروع الضخم، لكى يستفيد منه العاملون بالقطاع، لمعرفة زمن التطوير وتفاصيل المشروع.
وأضاف أن المسوقين العقاريين لابد من إخضاعهم فى سجل الوكلاء التجاريين، وعلينا تنظيم هذا القطاع لأن كل المطورين يعتمدون عليهم، ولابد من وضع خطة مع وجود أحد المسئولين بالحكومة، لكى نخرج بتوصيات للعاملين فى الصناعة.
"إبراز نموذج «صفقة رأس الحكمة» ودراسته.. وتنظيم قطاع المسوقين العقاريين"
"تسليط الضوء على «المطور العام».. والاهتمام بـ«التطوير الصناعى»"
وبدوره، أكد المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت»، أن الأهرام صحيفة مهمة ومؤثرة وصوتها مسموع، منوهاً بأن «اهتمام الأهرام يعطى قيمة وقوة للقطاع العقاري»، ومشدداً على أن اهتمام القيادة السياسية بالسوق العقارى ليس من فراغ بل لأنه سوق مهم ومؤثر ويوفر احتياجات قطاع كبير من السكن والوحدات الإدارية والتجارية.
وتابع: لدينا القدرة للخروج خارج الحدود المصرية، مثلما حدث فى صفقة رأس الحكمة، والتى تعد الأهم فى تاريخ مصر العقارى حتى الآن، ويجب مناقشتها فى المؤتمر بشكل تفصيلي، وعنصر القوة فى الموضوع أننا نمتلك موقعاً جغرافياً متميزاً وطموحاً لدخول السوق العالمى والتسويق الدولي، كما أن الشركاء الإماراتيين لديهم الخبرة فى التسويق الدولى ولهم اسم مقبول ذو مصداقية فى الأسواق العالمية، ووجودهم منح السوق قيمة مضافة، وأصبح هناك نوع من التبادل فى الخبرات والمنفعة.
وأضاف أن توجه القيادة السياسية والدولة، يذهب لدعم القطاع الصناعي، ونحن لدينا 3 أو 4 شركات يعملون فى التطوير الصناعي، وغير قادرين على الحركة بشكل أسرع لوجود صعوبة فى الحصول على الأراضى والمرافق وكثرة الإجراءات، وأطالب «الأهرام» أن تهتم بهذا الملف لتوفير وحدات صناعية لشركات لديها الرغبة فى العمل، وهو موضوع وطنى من الدرجة الأولى.
وأكد «فكري» أنه لابد من إلقاء الضوء على المطور العام، كشركة العاصمة الإدارية وشركة المستقبل سيتى لرصد التجربة وما لها وما عليها، وهذه الموضوعات جميعها جديدة، ونستطيع أن نخرج منها بتوصيات جيدة.
وقال إن مجهود «الأهرام» كبير ويتنامى من عام لآخر، ولابد أن نلقى الضوء على ما تم من توصيات فى المؤتمرات السابقة لكى نعرف ما تم إنجازه، مما يعطى حافزا للمشاركين، ولكى نساعد الشريك الحكومي.
ومن جانبه، قال المهندس وليد مختار الرئيس التنفيذى لـ»شركة إيوان» إن علينا النظر لصفقة رأس الحكمة من زوايا مختلفة، بعدما كثر الكلام حولها، وهل هى صفقة عقارية أم مالية اقتصادية، وهل يمكن تكرارها مرة أخرى فى مناطق مختلفة بمصر، وربطها بفكرة المطور العام.
وأكد أن الصناديق العقارية طوق نجاة للقطاع العقارى المصري، وهى أداة معمول بها فى العالم كله، فى دول إفريقية متأخرة عنا، وتم تفعيلها فى السعودية أيضاً، وتحل جزءاً كبيراً من التحديات التى تواجه المطورين، وخاصة فى التمويل، حيث أن وجود جهات تمويلية لضخ أموال فى مشروع بعينه طبقاً لآلية معينة، ثم تتخارج منه بعد وقت محسوب، أمر جيد، والدولة شاركت فى مشروعات كثيرة وحدثت طفرة كبيرة فى القطاع خلال السنوات الماضية، ويمكن إدخال صناديق عقارية على المشروعات المختلفة لشرائها من الدولة، عبر شركات إدارة متخصصة، تحصل على عائد من المشروع لسنوات محددة، وتتخارج بعد ذلك، أو يتحول الاستثمار لأداة يتم تداولها فى البورصة.
وقال إن فكرة الصناديق سوف تجذب مستثمرين جدد، حيث أنها تمثل 50 % من حجم التداول فى الاستثمار العقارى العالمي، وفى مصر نحن محرومون من الاستفادة من هذه الأفكار، حيث تضع الصناديق أفكاراً للاستثمار فى دول بعينها، ولدينا فى مصر تنوع كبير ما بين فنادق ومناطق تجارية ضخمة ومناطق سكنية.
وأشار الى أن الدولة بذلت مجهودا فى هذا الجانب المتعلق بالصناديق، وغيرت جزءاً مهم فى قانون ضريبة الدخل للسماح بتأسيس الصناديق بدون ازدواج ضريبي، وهيئة الرقابة المالية هى المسئولة عن تطبيق ذلك، ولكن من الواضح أن آليات تأسيس الصناديق والمعلومات الخاصة بذلك ليست متاحة للجميع، حيث أن هناك مستثمرون يرغبون فى ذلك وينقصهم الوعى بالمعلومات، وهناك مستثمرون لديهم مبانٍ جاهزة للاستثمار فيها، وهناك بنوك أيضا عندها تمويل ضخم جداً، وبالتأكيد عندما تجد آلية لضخ هذه الأموال فى استثمار آمن لن تتردد فى ذلك، وبالتالى ففكرة الصناديق جيده وتشجع على الاستثمار.
وانتقل إلى جزئية الإسكان المتوسط، قائلا: نحن، كنماذج من المطورين العقاريين، يمكننا العمل فى نماذج مختلفة، وتتاح لنا الأراضى بشكل أو بآخر، ولابد من تفعيل التمويل العقاري، وهناك كم استثمار مغلق، و98 % من الوحدات السكنية فى العالم كله يُباع عن طريق التمويل العقاري، و2 % يباع عن طريق الدفع نقدا.
"«الصناديق العقارية» تمثل 50 % من حجم التداول العالمى وتعتبر طوق نجاة للقطاع"
"ضرورة النظر فى نسبة الفائدة.. وتيسير التسعير للأراضى والتسجيل للعقار"
وأشار المهندس عبدالله سلام الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «مدينة مصر»، إلى أن هناك أسباب كثيرة تجعلنا نتفاءل، وهناك مقومات فى السوق المصرية، والدولة تعى تماما أهمية هذا القطاع، وأنه طوق نجاة فى الظروف الصعبة.
وأضاف: علينا أن نكون واقعيين ومتفائلين، وننتظر من الحكومة الجديدة إحداث تغيير لبعض المشكلات الملحة، ورجائى من مؤتمر الأهرام، وهو محل اهتمام من القطاع العقارى والدولة، ضرورة النظر فى نسبة الفائدة المحددة من هيئة المجتمعات العمرانية عند بيع الأراضى وتيسير عملية التسعير.
وأكد أن المنتج المصرى مميز جداً، ويتم الاستعانة بالمطورين المصريين فى السوق الخليجية فى التنفيذ والإنشاءات، وكلنا نعلم أن تسجيل العقار أحد معضلات القطاع العقاري، ولذلك يجب حل هذه المشكلة بحلول جذرية.
ويرى المهندس أحمد اهاب الرئيس التنفيذى لشركة «مدار» أن هناك قدراً من عدم الوضوح فى رؤية تخطيط المدن الجديدة، مما يؤثر بشكل كبير على المطورين، وطالب بأن يكون هناك مخطط أفضل للمدن لمدة لا تقل عن 50 سنة مقبلة، لكى نضبط العلاقة بين الأراضى المطروحة والطلب، لأن المشروعات تكون مدة تنفيذها طويلة.
وأشار الى أن المدد المتاحة لتنفيذ المشروعات أصبحت لا تتناسب مع مساحات الأراضي، وقد تكون هناك مساحة شاسعة ومحدد لها 4 سنوات فقط لتنفيذ المشروعات عليها، وبذلك يكون من المستحيل تنفيذها، مما يخلق فجوة تمويلية كبيرة.
"مخطط أفضل للمدن لـ 50 سنة مقبلة.. وضبط العلاقة بين الأراضى المطروحة والطلب"
"«الرقمنة».. وتفعيل الصناديق العقارية.. وتباع مبادئ البناء الأخضر"
وقال أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون بروبيرتز» أنه منذ 2019 وحتى الآن مررنا بتضخم غير عادى وحرب روسيا وأوكرانيا وموضوع حرب غزة، وسلاسل الإمداد كان فيها صعوبات كبيرة جدا، وكل هذه التغيرات لم تكن فى الحسبان، وأدت إلى أن وجد المطور نفسه أمام مجموعة مشاكل جعلته غير قادر على احتساب المتغيرات المستقبلية، وكان لابد من العمل خارج الصندوق، مما دفع الدولة لتقديم عدد من التيسيرات من هيئة المجتمعات العمرانية، لتقليل تأثير المشكلات.
وأضاف أنه بعد إتمام صفقة رأس الحكمة استقر سعر صرف الدولار، إلا أنه فى المقابل زاد سعر صرف الدولار الجمركي، وتكلفة التمويل زادت، وسعر الفائدة من أهم المشكلات التى تواجه المطورين، كما أن هناك مشكلة فى التسجيل، داعياً إلى اتباع أسلوب الرقمنة، وأن يبدأ التطبيق فى العاصمة الإدارية، والتجمع و6 أكتوبر، وأن تُمنح المدن الجديدة تيسيرات ضريبة أكبر، كما أنه، وبما أن الدعم لن يكون موجوداً على الكهرباء، فلابد أن نبحث عن الاستدامة، واستخدام التكنولوجيا الجديدة فى كل الفئات والوحدات الإدارية، لاتباع مبادئ البناء الأخضر، وأيضاً لابد من تفعيل الصناديق العقارية، حيث أنه إلى الآن لم يتم إصدار اللائحة التنفيذية الخاصة بالقانون. ودعا إلى البناء على صفقة رأس الحكمة، والتأكيد على الاستقرار السياسى والاقتصادي.
ومن جانبه، قال المهندس شريف شعلان رئيس مجلس إدارة شركة «رويال» إن «تجربة المطور العام ناجحة، وأرى أن هيئة المجتمعات العمرانية هى المطور لكل المدن الجديدة والمشروعات، ولذا فإن دورها أكبر من بيع وتسعير الأراضي، ولابد أن يسير الموضوع من خلال فكرة التطوير العقارى الشامل، وأن يكون هناك تشجيع لكل مشارك فى المنطقة المراد تطويرها وعلاج التعثرات حيث أننا نعمل جميعا فى مركب واحد».
ودعا هيئة المجتمعات العمرانية للنظر فى الأعباء التى تقع على عاتق المطورين، مؤكداً أن منظومة التطوير العقارى تتفرع بين مطور وعميل وجهة مانحة، وأنه لابد من وضع سياسات مثل نظام «وافي» فى السعودية، يجعل الدولة تطمئن أكثر للمطور وهناك سياسات وقواعد لإنجاح المشروعات، مما يحقق الأمان للعميل تجاه المطور.
وفيما يخص العميل، قال إن نسبة العملاء المتعثرين فى السداد كبيرة جدا، وذلك عندما يكون سعر الوحدة مرتفعاً وتزيد الأسعار بشكل متوال، فلابد من النظر لتكلفة الأراضى والبناء، والحكومة تحارب تجارة الأراضي، ولكن يتم الطرح للأراضى بأسعار مثل السوق العقارى الخاص، مطالبا الدولة بتوسيع الشراكات مع القطاع الخاص بنسب ليس فيها نسبة ربح عالية وعدم النظر إلى مكسب كبير ماليا فقط ، ولكن «علينا النظر بالوصول بالمشروعات إلى بر الأمان وتحقيق الفائدة لكل الاطراف».
"تفعيل «التطوير العقارى الشامل».. وسرعة علاج حالات التعثر"
"الاتجاه بالتطوير نحو الجنوب ومدن الظهير الصحراوى.. واستغلال شبكة طرق الصعيد الحديثة"
ومن ناحيتها، قالت عبير عصام رئيس مجلس إدارة شركة «عمار» العقارية عن فرص الاستثمار فى جنوب مصر ان هناك تجارب عديدة فى أسوان ولم تؤت ثمارها إلا منذ سنوات قليلة، ونحن المطور الصناعى الوحيد فى أسوان الجديدة، وحصلنا على أرض مساحتها مليون متر مربع، وبالفعل قمنا بسداد ثمنها، وما كنا نرغب فيه كمطور صناعى هى الحصول على منطقة صناعية كاملة، حيث ان أسوان هى بوابة إفريقيا، لافتة إلى أن التطوير فى الجنوب جيد جداً.
وأضافت أن التطوير فى الجنوب ناجح ولكن ليس هناك تسليطً ضوء اعلامي عليه، كما أن قطع الأراضى المخصصة للتطوير الصناعى فى الجنوب ليست متاحة دوماً.
وطالبت بالدعوة للاتجاه إلى الجنوب ومشاهدة المدن الموجودة على النيل لكى يتواجد فيها مستثمرون كبار، ويتم طرح الفرص الاستثمارية هناك على الشركات، ونحتاج تبنى الإعلام لفكرة ذهاب المستثمر جنوبا ومنح بعض التيسيرات المالية لاختلاف العملاء فى الجنوب، حيث ان من يسكن فى الجنوب غالبا العائدين من الخارج، والشريحة مختلفة عن العواصم والساحل والمدن الجديدة.
واشارت: الى أن من مكتسبات الفترة الماضية هى شبكة الطرق الحديثة التى أحدثت تنمية كبيرة جدا فى الصعيد وإقبالا على الاستثمار هناك، مما جعل الشباب يقبلون على الشراء بالمدن الجديدة التابعة لمحافظاتهم، وهناك رغبة للعودة إلى الجذور، وهناك 24 مدينة جديدة أُنشأت فى الظهير الصحراوى للمدن بالجنوب، وفكرة الطرق المؤدية للمحافظات الجنوبية ساعدت كثيرا على تعميق فكرة الارتباط بالجذور.
وانتقلت إلى فكرة المدارس الفنية العقارية، مشيرة إلى ضرورة تبنى الفكرة وتسهيل تبنى المطور العقارى لذلك، وأن يكون هناك مسئول من التعليم الفنى للتواصل مع كل مطور عقاري.
ومن جهته، قال محمد إسلام المدير التنفيذى لشركة «إبنى» للتطوير العقاري، إن تجربتنا فى الصعيد ثرية، حيث وجدنا طلبا على المنتج العقارى، والمواطن هناك يتقبل «الكمبوند» الذى يتواجد فيه الخصوصية وحمامات السباحة، ووجدنا عائداً قوياً جداً لشركتنا، حيث أن هناك اقتصادا قويا فى الصعيد.
وطرح إسلام توصيات هامة للتطوير العقاري، منها أن التمويل للمستثمرين لابد من التعامل معه بشكل جيد، وتقوية دور وزارة الاتصالات فى القطاع العقارى من خلال فكرة المنصات الرقمية والتطبيقات عبر الموبايل، وكذلك فكرة الشباك الواحد الموجودة بالفعل فى عدد من الدول العربية نحن نسبقها فى هذا الامر، بالإضافة الى ضرورة تطبيق التسجيل العقارى والرقم القومى للعقار وحل مشاكلهم.
"«شباك واحد» للتطوير العقارى.. والاهتمام بالعنصر البشرى"
"وقاية التطوير العقارى من البيروقراطية.. وحماية السوق من العشوائية"
وبدوره، قال المهندس أكرم الشيخ، المدير التنفيذى لشركة «رادكس»، إن لدينا مشكلة يعانى منها القطاع العقارى وباقى القطاعات الاخرى وهى البيروقراطية من القطاع الحكومى نتيجة عدم قدرة بعض الموظفين على تطبيق بعض القرارات فمازالت البيروقراطية فى تطبيق القرارات والإجراءات تخيم على مناخ التطوير العقارى فى مصر رغم أننا فى 2024، وهناك مساع قوية للدولة فى توفير مناخ افضل للاستثمار، بخلاف ذلك هناك صعوبات فى الحصول على قطعة أرض، حيث أن هناك صورة ذهنية عامة بأن المطور يستطيع شراء الأرض بأى سعر، وهو ما ينعكس فى النهاية على السعر المقدم للعميل، وذلك بخلاف الصعوبات فى العملة الصعبة وتغير أسعار مواد البناء وصعوبات البيع وأيضا علاوة على مشاكل الوسيط العقارى حيث يسود نظام عشوائى وغير منظم لعمل الوسطاء، ويصبح مطلوبا من المطور الالتزام بتعاقداته تجاه الدولة والعميل رغم كل هذه التحديات التى تحتاج لحلول عاجلة حتى نضمن تحقيق نمو للقطاع.
وبدوره، أكد المطور العقارى ضياء الدين فرج رئيس مجلس إدارة شركة «هوم تاون»، أن أسعار الأراضى زادت بنسبة أكثر من 30% فى بعض المناطق، والدولار الجمركى زاد، والسوق لن تستوعب هذه الأسعار فى المدن الجديدة، وخاصة الصعيد، مطالباً بتثبيت سعر الفائدة خلال العامين المقبلين، ويمكن ربط سعر الأرض بالسداد، حتى يستطيع المطور العمل ويكون السعر ثابتا بخلاف سعر الخامات.
"مواجهة ارتفاع الأسعار بتثبيت سعر الفائدة.. وربط سعر الأرض بالسداد"
"سرعة تدشين «اتحاد المطورين العقاريين».. وإشراك القطاع الخاص بوحدات محدودى الدخل"
ومن جانبه، طالب المهندس محمد البستانى رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية بسرعة تدشين «اتحاد المطورين العقاريين».
وقال: عند الحديث عن الطبقة المتوسطة، فإن الشقة المطلوبة لها لا تقل عن مليون و250 ألف جنيه، وأى شخص من تلك الطبقة لا يستطيع ادخار هذا المبلغ، ولذلك نحتاج نظرة موضوعية لتلك الفئة ووضع حلول لها فالدولة يجب أن تقدم الأراضى بسعر رمزى للمطورين العقاريين .
وطالب البستاني، بإشراك القطاع الخاص فى بناء وحدات للطبقة المتوسطة ومحدودى الدخل والأسعار يتم تحديدها، وفقا لأسعار الأراضى المقدمة للمستثمرين.
أما المهندس أحمد أمين مسعود، الرئيس التنفيذى لشركة «منصات»، فأكد أن القطاع العقارى يمثل 25% من الناتج القومى ومن الاقتصاد المصري، ونحن لسنا أقلية، ومن بيننا هيئة المجتمعات العمرانية وشركة العاصمة الإدارية، وبالتالى فأى مطالب تطرح هى مشروعة ولابد أن تُؤخذ بعين الاعتبار، فهناك 100 حرفة وصناعة يقودها قطاع التطوير العقارى، هناك 5 ملايين مصرى عادوا من ليبيا فقط استوعبهم القطاع العقاري، والبطالة تقل تدريجيا بسبب الأعمال التى يوفرها قطاع التطوير العقاري، ورؤية مصر 2050 وزيادة حجم المعمور، حيث كنا نعيش على 7% من مساحة مصر وفى عهد الرئيس عبدالفتاح السيسى تم مضاعفة تلك المساحة إلى 14% وبالتالى نفذنا المستهدف المنوط بنا، مما أتاح فرصا كبيرة جدا للمطورين العقاريين.
وأضاف أن ما حل أزمة مصر خلال الفترة الماضية هى صفقة رأس الحكمة، وهى رسالة واضحة أن بترول مصر هى أراضيها، وأن حل مشاكل مصر يتم بالترويج للعقار ، مطالبا بالمزيد من التيسيرات للقطاع واستمرار تخفيض الفائدة حتى منتصف 2025، وأعرب عن أمنيته أن تحظى كل المدن الجديدة بالدعم المطلوب خاصة وان بها فرص حقيقية للاستثمار.
"حجم المعمور تضاعف فى السنوات الأخيرة.. وينقصنا الاستغلال الأمثل لأزمات الخارج"
"ضبط البنية التحتية التشريعية بما يحفظ حقوق كل أطراف المنظومة"
وفى كلمته، قال المهندس محمد طاهر رئيس مجلس إدارة شركة «نايل» للتطوير العقارى، إننا «فوجئنا بتغير الحسابات فى هيئة المجتمعات العمرانية، وهو ما أحدث هزة كبيرة فى القطاع، ونأمل فى حل لمشكلة فوائد أسعار الأراضي».
واشار إلى أن دبى حققت ما حققته مصر 7 مرات، ولابد من استغلال الإمكانيات المصرية مع ضبط البنية التحتية التشريعية، حيث أن ما هو قائم من تشريعات لايحفظ حقوق كل أطراف المنظومة، مشدداً على أن مصر أرض خصبة وأى مجهود فيها يظهر سريعاً، مع ضرورة البدء بالبنية التحتية التشريعية واستكمال الإنجازات الكبيرة التى تتم على أرض الوطن، وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة.
ومن جانبه، أكد المهندس حسنى الصعيدى رئيس مجلس إدارة شركة «سكاى واى» للتطوير العقارى أن أسعار العقارات زادت بشكل كبير فى 2024 وهو ما أدى لقلة فرص البيع مع ارتفاع التكلفة، وعدم انخفاض قيمة الدولار، وكذلك ارتفاع سعر طن الحديد، وسعر الدولار الجمركي.
وعقب الصعيدى على طرح الأراضى بالدولار، وقال ان المطور الذى يشترى الدولار من السوق الموازية، يواجه عبئاً، وهذا يرفع أسعار الوحدات، وبالتالى زيادة الأسعار على الفئة المتوسطة، والتى لن تستطيع شراء الوحدات، وطالب بتقسيم الأراضى القابلة للتطوير طبقاً لنوع النشاط المخطط لها، سواء نشاط الرفاهية أو الاستثمار، أو البناء عليها، وبعد ذلك نحدد الأسعار وعملة البيع.
كما دعا إلى تخطيط الأراضى وتصنيفها سواء للمستثمر الأجنبى أو المحلى مع منح تيسيرات للمطورين ليستطيعوا مواجهة التحديات التى تواجههم وخاصة مطورى العاصمة الإدارية الجديدة.
"تقسيم الأراضى طبقا لنوع النشاط المخطط لها قبل التسعير"
"ضرورة منح تسهيلات لتصدير العقار.. والتوسع ببيع المنتج للمصريين بالخارج"
ومن جانبه، قال المهندس مصطفى محسن رئيس مجلس إدارة شركة «إمباير ستيت»٬ إننا تحدثنا كثيراً عن صفقة رأس الحكمة، ولم نتحدث عما بعد ذلك، كما أننا تحدثنا عن الترويج للسوق العقارية المصرية، ولم نقل كيف سنفعل ذلك، متسائلاً: بعد نفاد أموال رأس الحكمة، ماذا سنفعل لجلب المزيد من العملة الصعبة؟ نحتاج من الحكومة توضيحاً لخطة جلب العملة الصعبة للبلاد، مع ضرورة منح تسهيلات لتصدير العقارات وبيع المنتج للمصريين الذين يعملون بالخارج.
وأضاف: لدينا مخرجون فى السينما كُثر، يستطيعون إنتاج أفلام عن مصر والأماكن السياحية وغير السياحية، كما نحتاج حضور مسئولين من الدولة أصحاب قرار واضح وسريع، وطرح المشكلات ووضع حلول سريعة، وهذا ما نأمل طرحه عبر «مؤتمر الأهرام العقارى».
ومن جانبها، رأت دليلة الشاعر، رئيس قطاع التطوير بشركة «مدار» أن للتكنولوجيا عامل مهم فى القطاع العقاري، وكلما كانت هناك منظومة عمل «سيستم» للقطاع بالتعاون مع الحكومة، فإن ذلك سيجعل هذه المنظومة أكثر قابلية للتطبيق وخاصة مع الجيل الجديد، كما سيؤدى تطبيقها إلى مزيد من الشفافية وأيضا التيسير على العاملين فى القطاع، وسيسهل إمكانية العودة لمعرفة الأرباح والأرقام دون الاعتماد على أشخاص بعينهم.
وأضافت: أن الشركة الوطنية للإسكان فى السعودية تقوم بإتاحة التقديم على الفرص الاستثمارية من خلال «السيستم» عبر عدة نقاط يتم احتسابها بما تم تحقيقه وفقاً للملاءة المالية والخبرات، وهذا يؤكد استخدامهم للتكنولوجيا بشكل صحيح.
وتطرقت إلى أهمية التسويق للقطاع العقاري، مؤكدة أن لدينا فرصا ومدنا كثيرة يمكن تسويقها بشكل وعرض أفضل .
"منظومة عمل تكنولوجية بالتعاون مع الحكومة "
الجلسة التحضيرية الأولى
نظمت مؤسسة «الأهرام» الصحفية الجلسة التحضيرية الأولى لمؤتمرها العقارى الرابع المقرر انعقاده فى 8 يوليو القادم، بحضور عدد من كبار المطورين بالسوق العقارية، وناقشت الجلسة الأوضاع الاقتصادية الحالية وتأثيرها على القطاع العقاري، وكذا أهم مطالب المطورين العقاريين لزيادة جاذبية السوق المصرية والتغلب على المشكلات التى تواجه القطاع الأكثر تشغيلا والذى تتبعه نحو 100 مهنة وصناعة ويمثل نحو ربع الناتج المحلى للدولة فى العام المالى الماضى 2022 ــ 2023
فى البداية قال المهندس أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة ريدكون بروبرتيز، إن القطاع العقارى استطاع أن يجذب أكبر استثمار أجنبى مباشر لمصر فى تاريخها بقيمة 35 مليار دولار دفعة واحدة فى مشروع «رأس الحكمة»، وهذا يعكس ثقة المستثمر فى القيادة السياسية وفى الاقتصاد المصري، متوقعا أن تأتى استثمارات أخرى فى الفترة المقبلة كنتيجة لذلك، خاصة أن شعور المستثمر الأجنبى أو العربى أن الأوضاع مستقرة وآمنة للاستثمار والتشريعات العديدة التى صدرت بهدف تحفيز الاستثمار، كلها عوامل تجذب الاستثمار الأجنبى وليس فى القطاع العقارى فحسب، ولكن أهمية الاستثمارات بقطاع العقارات أنها تشغل عشرات الصناعات والمهن التابعة للقطاع خاصة «صناعات مواد البناء وأعمال المقاولات». وتابع عبدالله، أن خفض قيمة العملة كانت له فوائد إيجابية على التصدير وآثار أخرى على تخوفات المواطنين من التضخم وتآكل مدخراتهم مما دفع إلى طفرة فى الطلب على العقارات ليتمكن الناس من التحوط ضد التضخم بشراء عقار، وهو ما تسبب فى مشكلات لبعض المطورين الذين قاموا بالبيع للوحدات قبل الارتفاعات السعرية الأخيرة، مؤكدا أن عقب قرار البنك المركزى الأخير والاستقرار النسبى لوضع العملة الصعبة يجب أن نشهد تراجعا لأسعار بعض الخامات خاصة أن التسعير شهد فوضى فى آليات تحديده فى الشهور الأخيرة، وبالفعل بدأت بعض الخامات من بينها الحديد والأسمنت فى التراجع فعلا ومع استدامة الاستقرار للعملة سنشهد انخفاضات أكبر لأسعار المواد الخام.
وتوقع عبدالله خلال الــ3 شهور المقبلة أن نشهد استقرارا أكبر بسوق العقارات، وعليه سيتم التسعير الدقيق لسعر الوحدات وتظهر ملامح السوق بشكل أوضح للجميع، مشيرا إلى أن أهم احتياج لتنشيط السوق العقارى الفترة المقبلة هو وجود الصناديق العقارية وتفعيلها والاعتماد عليها بشكل أكبر، خاصة بعد صدور قانون الصناديق العقارية الجديد وإعفاء الصناديق من الضرائب فى حالة تحقيقها دخلا يتجاوز 80% سنويا، مؤكدا أن عائد الاستثمار فى الصناديق العقارية بمصر من أعلى العائدات فى العالم أجمع ولكن عدم استقرار سعر الصرف الفترة الماضية أضر بهذا النشاط، لكن مع استقرار الدولار لفترة طويلة سيدفع بنشاط أكبر للصناديق العقارية الفترة المقبلة وسيجذب حجم استثمارات كبيرة.
وتابع، أن الصناديق العقارية لا تواجه أى مشكلات قانونية أو تحتاج لأى قرارات جديدة، ولكنها تحتاج لشرح أكبر للمطورين وتوضيح كافة الإجراءات اللازمة لتفعيلها بصورة أكبر، خاصة أن استقرار سعر الصرف سيفيد الصناديق أكثر من أى جهة أخرى كلما استقر وثبت سعر الصرف.
وبخلاف الصناديق لدينا ضرورة لتنشيط تصدير العقارات، لأن مصر بها إمكانيات كبيرة للتصدير العقارى لا نستغلها جيدا، وحتى نتمكن من الاستفادة من التصدير العقارى بصورة حقيقية يجب أن نضمن للمستثمر إمكانية خروج نقوده بسهولة فى حالة طلبها، ويجب أن نوفر وحدات فندقية لها شركات إدارة منفذة بمستوى جيد يرضى للمستثمر الأجنبي، وفى حالة وجود شركة إدارة ورغبة صاحب الوحدة فى استثمارها أو تأجيرها يجد من يقدم له هذه الخدمة، لو تحققت هذه الشروط سنجد تدفق كبير للأموال كحصيلة لتصدير العقارات.
"صفقة رأس الحكمة أكبر استثمار أجنبى مباشر لمصر فى تاريخها وأتوقع استقرار السوق خلال 3 شهور"
"لا أتوقع انخفاض أسعار العقارات.. و300 مليون جنيه أعباء أى قرض قيمته مليار جنيه بعد زيادة سعر الفائدة"
من جانبه، قال المهندس محمد طاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية، إن التوجه الملحوظ للمطورين المصريين للسوق السعودية الفترة الماضية يعكس رغبة الجانب السعودى فى الاستفادة من خبرات المطورين المصريين بالإضافة إلى وجود فرص استثمارية مميزة بالمملكة العربية السعودية، مشيرا إلى أن السوق العقارية فى مصر واجهت عواصف ومشكلات فى الفترة الماضية، لكن فى حالة الأمواج العاتية يجب على الربان الحفاظ على السفينة حتى لو تأخر وصولنا للوجهة النهائية المهم أن نمر بوقت العاصفة بسلام وهو ما حدث وبدأت الأوضاع حاليا فى الاستقرار، ولكن فكرة خفض أسعار العقارات مع بداية الاستقرار الاقتصادى هى أمر صعب التحقق لأسباب عدة أولها وأهمها أن لدينا عميل سابق اشترى بسعر محدد لا يمكن الخفض لمن يأتى بعده، وكذا لدينا التزامات كبيرة تجاه العملاء خاصة مع الإقبال الكبير من المواطنين على الشراء خلال السنة الماضية بأرقام غير مسبوقة كان من أهم دوافع هذا الشراء الكبير التحوط لحفظ قيمة الأموال ضد الانخفاض بسبب التضخم، لذا فإن أى خفض يهدد مدخرات الحاجزين الذين وثقوا فى القطاع ووضعوا به مدخراتهم، بخلاف أن سعر الفائدة لم ينخفض وهو ما يمثل عبء تمويلى كبير على المطورين لأن مشروعاتنا السابقة بها تمويلات بنكية وأسعار الفائدة لازالت مرتفعة وهو ما يضاعف أعباء التمويل البنكى على المطور، كل مليار جنيه تم اقتراضه من البنوك بالفعل للمطورين يحمل الشركة بأسعار الفائدة الحالية نحو 300 مليون جنيه أعباء إضافية للتمويل بسبب الفائدة المركبة لمدة القرض وإذا كانت فترة المشروع بين 4 أو 5 سنوات تتحمل الشركة أعباء إضافية تصل إلى 1.5 مليار جنيه، وبهذه الصورة فإن الفائدة تستهلك «الكاش فلو» للشركات، بالإضافة إلى أن البنوك تتعامل مع قطاع التطوير العقارى بشكل يؤخر قروض المطور فى حالة طلبها لمدة لا تقل عن عام أو أكثر قليلا، بينما المقاول الذى يسند له المطور أعمال ضمن مشروعه يمكنه الحصول على قرض بعد يوم واحد من توقيع العقود مع المطور، لا أفهم سبب تعطيل قرض لأى مطور لأنه يتجاوز مليار جنيه انتظارا لموافقة البنك المركزى ورقم مليار جنيه أصبح لا يغطى تكلفة المشروعات لذا يجب إعادة النظر فى هذا الإجراء.
وأضاف طاهر، أنه برغم كل الصعوبات التى تواجه القطاع إلا أنه مضمون للعملاء، كافة الشركات مهما تعرضت لأزمات صمدت وسلمت وحداتها ربما تتأخر لفترة لكن فى النهاية العميل يجد وحدته، ومازالت البنوك تصنفه على أنه قطاع عالى المخاطر، لذا استبعد جدا خفض الأسعار للعقارات الفترة الحالية.
أما عن السوق السعودية فهى سوق قوية وواعدة بحسب طاهر، لكن مختلفة عن السوق المصرية، ونحن نملك خبرة جيدة وفرصا محتملة جيدة جدا، لكن هناك نقطة تحتاج لدعم حكومى كبير لعقد الاتفاقيات وتيسير الإجراءات للمطورين والمقاولين المصريين ودعمهم بشكل يوفر لهم إمكانيات تنافسية كبيرة والعائد من استثماراتهم بالخارج سيعود على الدولة كربح بالدولار من الخارج، وهو ما تفعله تركيا والصين بنجاح.
كما أكد الرئيس التنفيذى للسعودية المصرية، أن التصدير العقارى منافسة عالمية يجب أن يتم التدريب لأجل أن نحقق تقدما فيها لأن المنافسة عالمية ودول الجوار سبقتنا بخطوات خاصة اليونان وتركيا والمغرب والإمارات وقريبا السعودية، لذا يجب أن نرفع جودة مشروعاتنا لنتمكن من المنافسة، والنموذج السائد فى السوق المحلى ببيع الوحدات نصف تشطيب يناسب الذوق المحلى فقط، لكن لو أردنا جذب المستثمر الأجنبى علينا أن نتعامل بشكل مختلف ونوفر له وحدة كاملة التشطيبات والمرافق بها خدمات جيدة لما بعد البيع وإدارة يمكنها أن تفيد المستثمر فى حالة رغبته فى تأجير وحدته إذا لم يقم باستخدامها لفترات طويلة سنويا.
من ناحية أخرى قال المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذى لمدار للتطوير العقاري، إن دخول مطورين إماراتيين الفترة الأخيرة فى رأس الحكمة والقاهرة الجديدة من شأنه عمل إضافة قوية للسوق العقارية، إذ أن السوق المصرية قرابة 3 عقود كانت شبه محلية مقتصر على مطورين محليين يتنافسوا فيما بينهم باستثناءات طفيفة جدا، ووجود مستثمر عالمى سيعزز المنافسة بالسوق المصرى وهذا أمر إيجابي، بخلاف أن حجم المشروعات الضخم مثل مشروع «رأس الحكمة» لن يتمكن للمطور الإماراتى أن يقوم بتطويرها بالكامل بمفرده لذا سيلجأ للشراكات مع مطورين مصريين أو تخصيص أجزاء من المشروع لهم وهو أمر سيدفع بمعدلات التنفيذ ويمنح كلا الجانبين ميزة وخبرة مختلفة، ووجود المطور الإماراتى سيدفعنا لتطوير من خدماتنا وزيادة التنافسية سيجعل المطور المصرى ينافس بشكل كبير بسبب خبراته الكبيرة، ووجود مشروع مثل رأس الحكمة مجاور لمشروعاتنا سيمنحها ميزة بيعية كبيرة لتوافر خدمات كبيرة إضافية.
وتابع أهاب، أنه من الصعب تراجع أسعار العقارات لأنه الفائدة المرتفعة وتحمل المطور لمدد تقسيط 7 أو 8 سنوات أو أكثر لبعض المشروعات مع التزامه بالتنفيذ خلال 4 سنوات يحمله عبء إضافى فى التمويل، وسعر العقار مقارنة بأسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف مواد البناء وقيمة العملة تجعله لم يرتفع بنسب كبيرة.
وأشار، إلى أن سعر الفائدة المرتفع مشكلة لكل القطاعات الاقتصادية وليس العقارات فقط، لأن أى شركة حتى تقوم بالتحوط ضد أى طوارئ يجب أن تسرع فى معدلات التنفيذ وهذا يستلزم أن تحصل على تمويلات بنكية وبأسعار الفائدة الحالية الأمر صعب للشركات ويمثل عبء مالى كبير، لذا نطالب بمبادرة للقطاع العقارى أسوة بما قامت به الدولة سابقا لقطاعات السياحة والصناعة وغيرها عبر حزمة قروض تخصص للعاملين بالقطاع بفائدة محدودة تساعدهم لاستكمال مشروعاتهم واستمرار العمل بصورة جيدة.
وقال أهاب، إن هناك مشكلة معوقة لتصدير العقار، هى غياب الشفافية وعدم وجود منصة مختصة تخاطب الأجنبى الراغب فى تملك وحدة داخل مصر تمنحه المعلومات اللازمة وتشرح له الخطوات، لذا فإن أى شخص يحاول حجز وحدة فى معارض خارجية يسأل عن تفاصيل مثل معدل تطور السعر للوحدة الراغب بشرائها آخر عام أو عامين ويسأل عن سعر الوحدات بالمنطقة حتى لو فى مشروعات أخرى وقيمة الإيجارات ومعدلات التأجير وحجم الطلب، بعض هذه الاسئلة نجتهد فى إجابتها كشخص أو شركة فى معرض خارج البلاد لذا نحتاج منصة حكومية تجمع كافة البيانات الضرورية وتساعده فى إجابة أسئلته وبالتالى اتخاذ قراره بالشراء، ولحل هذه المشكلة يمكن عمل منصة واحدة يتم وضع عليها بيانات بيع الوحدات المختلفة لكل منطقة وكذا متوسطات الأسعار وهذا لن يساعد المستثمر الأجنبى الفرد فقط ولكن سيساعد الدولة فى تحديد الطلب وبالتالى تحديد خطتها لطرح الأراضى التى لا نفهم لماذا تطرح الدولة أرضا هنا أو هناك، والجهة الوحيدة القادرة على عمل هذا هى هيئة المجتمعات العمرانية التى تمتلك بيانات لكل المشروعات بالمدن الجديدة.
كما أن الوحدات المتوفرة بكافة أنحاء مصر حاليا لا تتناسب كمنتج للتصدير، وأغلبها نصف تشطيب لا تناسب الأجنبي، قانون التنمية السياحية يجبر المطور فى بعض المناطق السياحية على تنفيذ نسبة 50% من الوحدات بالمشروعات كغرف فندقية وبعض الوجهات لا تحتمل هذه الأعداد بالعكس السكنى بها أفضل، لذا نحتاج لتعديل القانون والسماح ببيع الغرف لأن الفندق يحتاج لوقت أطول لتسويقه وتعويض الإنفاق عليه، وكذا مساعدة الصناديق العقارية على تنمية عملها داخل السوق المحلية لأنها تشترى أصولا تحفظ قيمة الأموال بها وتمنح عائدا متكررا كذلك مما يجعل لها أفضلية بالمقارنة ببعض شهادات الاستثمار.
"نطالب بقروض مخفضة لقطاع التطوير العقارى مثل السياحة والصناعة.. وغياب الشفافية يعوق نجاح تصدير العقار"
"سوق العقار المصرى تعانى بسبب سعر الصرف.. وصفقة رأس الحكمة تحول الساحل الشمالى إلى وجهة لأهل الخليج"
من جانبه قال المهندس وليد مختار الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للتطوير العقارى وعضو مجلس ادارة العقار المجلس والمجلس التصديرى للعقار ، إن السوق العقارية فى آخر 3 سنوات ارتفعت مبيعاتها بنسبة تقترب من 100% سنويا وكذا ترتفع الأسعار بنسب مقاربة، وهذا يؤكد أن السوق بهذا الشكل غير صحى وبه مشكلة، ربما سببها وضع العملة، لكن فى النهاية نحن نناقش وضعية سوق ينفذ منتج نهائى «وحدة» خلال 4 سنوات لذا فإن تأثره اللحظى بأى قرار بزيادة سعر الدولار أو انخفاضه أمر مقلق.
وبخصوص صفقة رأس الحكمة، أوضح مختار خلال مشاركته بالجلسة التحضيرية لمؤتمر الأهرام العقارى ، أن هذه الصفقة تسببت فى تغيير أفكار الناس حول الاستثمار والتوجه للعقارات بشكل مكثف مقارنة بالذهب والعملة الصعبة، لأن المستهلك النهائى معاييره اختلفت، بعد تأكدهم من أن العقار كاستثمار هو الأفضل، وعلى الرغم من ذلك توقع مختار أن يحدث تباطؤ فى السوق العقارى الفترة المقبلة رغم الذروة التى بلغها بالفترة الأخيرة، خاصة أن حجم المبيعات لم يعكس فقط الطلب ولكن التخوف ورغبة التحوط مع توقع استمرار ارتفاع أسعار الدولار وجاء الانخفاض الأخير مغايرا للتوقعات الاقتصادية للعملاء.
وأكد، أن مشروع رأس الحكمة سيدعم تصدير العقارات بصورة أساسية لأن الجمهور المستهدف غالبا سيكون خارج مصر وسيسدد بالدولار، بالإضافة لأن المشروع سيجعل من مصر وجهة سياحية لجمهور جديد أغلبه من سكان الخليج الذين تعرفوا مؤخرا على وجهة الساحل الشمالى وأصبحت تعنى لهم الكثير.
وطالب مختار الدولة بالسماح للمطورين ببيع العقارات بالدولار للأجانب والمصريين بالخارج خاصة بعد حالة التوازن التى شهدتها السوق المصرى بعد تحرير سعر الصرف مؤخرا والذى أنهى تقريبا السوق الموازية ومع تدفق العملة الصعبة متوقع أن تستقر الأوضاع وهو أمر جيد للسوق، كما توقع أن نشهد حالة توازن نسبى بالأسعار الفترة المقبلة مع استقرار سعر الصرف.
وأوضح وليد مختار، أن التمويل العقارى حل جيد للعميل والمطور فى نفس الوقت، فوجود جهة تمويل وسيطة تضمن للعميل أنه يسدد لشركة طالما استمرت بالبناء وفى حالة تأخرها لن يسدد، والمطور يضمن تمويل مستمر يساعده على استكمال مشروعاته، كما ناقشت الجلسة التحضيرية لمؤتمر الأهرام العقارى الاستدامة والعمارة الخضراء وضرورة الاعتماد عليها أكثر الفترة المقبلة.
"خلال 10 سنوات قد نواجه مشكلات لو لم نهتم بالعمارة الخضراء.. ورأس الحكمة رفعت سعر إعادة البيع بالساحل الشمالى"
ومن جانبه قال الدكتور كريم شعلان الرئيس التنفيذى لشركة رويال للتطوير العقاري، أن الاتجاه للعمارة الخضراء لم يعد ترف بل ضرورة، وخلال سنوات معدودة ربما ترفض بعض الجهات الدولية التمويل للمشروعات المنفذة بالعمارة التقليدية بسبب أن هناك انبعاثات كربونية عالية، وتم البدء بالفعل بتحذير بعض المصانع العالمية من تقليل انبعاثات الكربون الناتجة عنها حتى يستمر التعامل على منتجاتها فى حالة عدم التزامها بمعايير العمارة الخضراء وتطبيق شروط استهلاك أقل للطاقة ربما يتم إيقاف منتجاتها فى العديد من الدول، وخلال سنوات معدودة سنجد نفس الأمر يتكرر بالقطاع العقاري.
وأضاف شعلان، أن هناك خطرا إضافيا سنواجهه فى هذه الحالة وهو الصناعات التى تسبب انبعاثات كربونية أكبر مثل الحديد والأسمنت وهما عماد صناعة العقار، ومع تغير المعايير الدولية ربما ترتفع أسعار هذه الخامات لأرقام خرافية بخلاف أنه لا توجد بدائل أكثر ملائمة للبيئة متوفرة فى مصر فى الوقت الراهن.
وأوضح المهندس كريم شعلان، أن تصدير العقار علاج لمرض مزمن يعانى منه الاقتصاد المصرى وهو الاحتياج لجذب عملة أجنبية، مشيرا إلى أن تراجع سعر الدولار قبل القرارات الاقتصادية الأخيرة وعلى رأسها تحرير سعر الصرف تبعه هبوط طفيف لسعر الحديد لكن المصانع ظلت رافضة تنفيذ صفقات بالسعر الأقل.
وأشار شعلان إلى أن السوق بها تجارب تحتاج لدعم الدولة أكثر لتحصل على المكانة المستحقة لها كمشروعات تنموية هامة مثل مدينة المستقبل، والتى بدأت كمنطقة واعدة لكن مع انطلاق مشروع العاصمة تراجعت المستقبل لعدة سنوات والآن بدأت تعود لبؤرة الاهتمام وهو أمر ضرورى لأنها فى النهاية مشروع الدولة وجزء كبير من عائداته تحصل عليها الجهات المالكة وأغلبها جهات حكومية، وتعيد للأذهان تجربة مدينة الشروق ومدينة القاهرة الجديدة فقد ركزت الدولة أكثر على التجمع، رغم أن الشروق مدينة سكنية بالأساس وتفتقر لبعض الخدمات إلا أن قربها من القاهرة الجديدة ومدينتى أفادها وكذا المستقبل فإن قربها الشديد من العاصمة سيفيد مشروعاتها ولكن تظل الغلبة فيها للنشاطات السكنية.
"كود الهرم الأخضر فى المبانى المصرية مماثل لشهادة «ليد».. ويجب ضبط سوق مواد البناء الفترة القادمة بسبب ضغط الطلب"
واشار المهندس أحمد قدرى الرئيس التنفيذى لشركة ساك للتطوير العقاري، أن المبانى الخضراء يجب أن تعتمدها الجهات الحكومية فى البداية، كما يجب تطبيق الكود المصرى «الهرم الأخضر» فى المشروعات التى تطبق معايير الاستدامة ونعتمد عليه كشهادة مماثلة لشهادة «ليد» الأمريكية.
وتابع قدري، أن أسعار العقارات صعب تنخفض لانها لم تصل للذروة فعليا والتسعير للخامات المستوردة لم يصل للأرقام القصوى بالسوق الموازية وظلت تدور حول أرقام أقل، والأهم أن أسباب ارتفاع الأسعار لم تختفى وعلى رأسها معدلات التضخم وزيادة أسعار مواد البناء وارتفاع تكلفة البناء، مشيرا إلى أنه من المحتمل أن تكون هناك ارتفاعات جديدة ولكن بمعدلات أقل وأقرب للأوضاع الطبيعية مع استقرار السوق، لأن الفترة المقبلة سيكون هناك ضغط كبير على مواد البناء وطلب غير طبيعى لأن هناك عشرات المشروعات طرحت العامين الأخيرين وسيتم البدء فى تنفيذها لذا سيكون هناك زيادة فى مواد البناء، بخلاف طلبات بعض دول الجوار لمواد بناء مصرية لاستخدامها فى مشروعات داخلها مثل ليبيا والسوق السعودية لبعض الخامات وهذا ضغط إضافى على الطلب سينعكس على الأسعار.
وطالب المهندس أحمد قدرى بوجود ضوابط لسوق مواد البناء تسمح بالتصدير أو تمنعه بناء على حجم الطلب بالسوق المحلي، موضحا أن هناك تفاوت كبير فى أسعار بعض الخامات بين مصر ودول الجوار، مثلا سعر طن الحديد فى السعودية يتراوح بين 600 و700 دولار للطن أى ما بين 30 و35 ألف جنيه بسعر اليوم بعد تحرير سعر الصرف، ولكن بداية العام الجارى تجاوز السعر داخل مصر 60 ألف جنيه أى ما يقارب ضعف السعر بالسوق السعودية، لذا يجب أن يكون هناك تنظيم للسوق يضمن سعر منطقى وربح معقول لمقدم السلعة وللمشترى وهو المطور أو المقاول فى بعض الحالات.
"نحتاج لوقف طرح الأراضى للمطور المصرى بالدولار وتعزيز قيمة الجنيه"
وقال المهندس ضياء الدين فرج رئيس شركة هوم تاون ، أن تخصيص الأراضى من الدولة ومن شركة العاصمة بالدولار للمطورين المصريين يجب إن يتوقف، لأن هذا الأمر تسبب فى دخول سماسرة كثيرين للقطاع نظرا لقدرتهم على توفير العملة الأجنبية، وعقب حصولهم على الأرض يعيدوا بيعها بــ«أوفر برايس» وهو أمر غير مقبول ويرفع تكلفة الأرض على المطورين ويتسبب فى زيادة الأسعار. وأضاف فرج، أن الدولة الآن يمكنها تدبير عملة صعبة من المشروعات الأخيرة لذا من الضرورى أن تعيد النظر فى بيع الأراضى للمستثمرين المحليين بالدولار، لأن الحكومة يجب أن يكون هدفها تعزيز قيمة الجنيه، وقيام الدولة ببيع أسعارها للمواطنين داخلها بعملة غير العملة المحلية أمر غير منطقى وحتى لو حقق عوائد للدولة فى المدى الزمنى القصير، على المدى البعيد سيتسبب فى إضعاف العملة المحلية «الجنيه»، موضحا أن المشكلة الحقيقية الآن هى أن الدولة تبيع أفضل الأراضى المميزة بأولوية لمن يسدد للدولار فتحرم المطورين من تكافؤ الفرص، بالطبع لو أراضى مطروحة للأجانب يمكن طلب الدولار لكن المستثمر المحلى ذو سابقة الأعمال الجيدة يجب أن يحصل على فرصته بدون عبء تدبير العملة.
وأشار فرج إلى أن الفائدة المتغيرة فى قروض المطورين أمر صعب ويعرض العاملين بالقطاع لخسائر غير محسوبة وليس لهم يد فيها.
"« التايم شير» فى مصر بشكل خاطئ أكسبه سمعة سيئة ويجب الاهتمام بوجهات جديدة مثل العين السخنة"
وقال المستشار عصام البنا نائب رئيس شركة نكست ديل للتطوير العقاري، إن كل الاهتمام حاليا على وجهتين فقط هما شرق القاهرة والساحل الشمالي، بينما باقى الوجهات تحصل على اهتمام أقل فى الخدمات والمشروعات، ومنطقة مثل العين السخنة تفتقد إلى خدمات مهمة يمكنها أن تصنع منها وجهة سياحية شديدة التميز، خاصة مع قربها من العاصمة الإدارية.
وأضاف البنا، أن هيئة التنمية السياحية لا تدعم المستثمر فى تسجيل عقود الوحدات بالمناطق التابعة لها وهذا الأمر يجعل عملية تصدير العقار أصعب، كما نواجه مشكلة فى تشغيل الغرف الفندقية التى نفذناها وفقا لاشتراطات التنمية السياحية، وبدأنا حاليا اللجوء لفكرة «التايم شير»، لأن عدد الوحدات الفندقية أكبر من الاحتياج الفعلى بالمدينة، لكن الفكرة تطبيقها فى مصر صعب مع سابقة سيئة وتطبيق خاطئ من بعض الشركات ربطتها لدى المواطنين بفكرة سلبية، ومن الهام جدا أن ننشئ خدمات بالمناطق السياحية مثل المستشفيات وغيرها مما يجعلها وجهة لبعض الجنسيات الأجنبية.
"عقد موحد يحفظ حقوق طرفى العلاقة وسرعة إنشاء اتحاد المطورين ينظم السوق العقارية"
أما المهندس سعيد شعبان رئيس مجلس إدارة شركة مقام، فقد شدد على تشريع يشمل عقدا موحدا للبيع «على الخريطة أوف بلان» يضمن حق العميل وحق المطور وينظم علاقتهم ويضع شروطا فى حالة تغير الأوضاع الاقتصادية ويفضل أن تدخل الدولة فى هذا العقد كمنظم ومراقب، مشيرا إلى أن هناك بعض العقود بها تعسف ضد أحد طرفى العلاقة ولكن هذا لأن دور الدولة فى التنظيم غير موجود وكل شركة تصيغ عقودا بالصورة التى تلائمها لأننا لا نمتلك نموذجا موحدا للعقود.
وتابع شعبان، أنه من الهام كذلك أن تهتم الدولة بتوفير الدولار لاستيراد الخامات اللازمة للمشروعات وخاصة «الخامات الميكانيكية»، مشيرا إلى أن وديعة الصيانة وكيفية إدارة المشروعات باستخدام عائد الوديعة بشكل يحافظ على المشروعات ولا يكون عبء على العملاء، لأن الوديعة عوائدها ثابتة وأسعار الصيانة والتشغيل ترتفع بنسبة كبيرة بسبب التضخم، مضيفا أنه يجب أن تفكر الشركات فى استثمار ودائع الصيانة فى صناديق عقارية أو ما شابه لتدر دخل مناسب للإنفاق على المشروعات.
وطالب شعبان بسرعة إنشاء اتحاد المطورين وعمل التصنيف اللازم لتحديد إمكانيات وقدرات كل مطور وبالتالى حجم المشروعات التى يمكن أن يقوم بتطويرها، مؤكدا أن ضوابط الاتحاد يجب أن تكون واضحة ويتم تطبيقها على الجميع لأن السوق يفتقر إلى التنظيم، وفى حالة وجود الاتحاد يجب أن يكون له رأى فى أى تشريع يمس القطاع، لأن فى حالة إيقاف البناء قبل عدة سنوات كان عدد من المستثمرين حصلوا على أراض بمزاد علنى فى المنصورة ومقرر أن يتم تنفيذ مشروع عليها بشكل قانونى ومرخص وتوقف عدة سنوات بسبب قرار إيقاف البناء بعواصم المحافظات.
كما يجب أن يتم تنظيم طروحات الأراضى من الدولة، ومراعاة احتياجات السوق الفعلية، مضيفا أن الفترة القادمة يجب أن تشهد حفل افتتاح عالمى للعاصمة الإدارية أسوة بما حدث فى العلمين الجديدة.
"عمل 3 قوائـم للمطــورين كخطـوة تنظيميـة للســوق والمنافسة مع الجانب الإماراتى فى صالح السوق"
وقال النائب إيهاب زكريا عضو مجلس الشيوخ، أن الدولة اليوم تعانى من حجم دين كبير ولديها احتياج كبير لتوفير عائدات مالية كبيرة لاستكمال مشروعاتها المختلفة، لذا فإن أى مطالب للمطورين بها إنفاق كبير سيكون من الصعب تحقيقها أو الاستجابة لها بشكل فوري، ولكن المطالب التى ستسهم فى توفير عملة صعبة وتدعم تصدير العقار سيكون لها أولوية أكبر لدى المسئولين.
وأشار زكريا، إلى أن مطالبات مجلس تصدير العقار بالبيع للوحدات بالدولار يمكن النظر فيه ووضع ضوابط مناسبة له، لأنه سيجذب عملة صعبة ويشابه ما قامت به الدولة بالفعل من بيع للأراضى بالدولار الفترة الماضية، موضحا أن مشروع رأس الحكمة سيجذب رؤوس أموال جديدة وفى نفس الوقت سيخلق منافسة دولية وهذا ليس تهديد للمطورين المصريين على العكس ربما يكون أمر مفيد لأن المطور المصرى سيفكر فى كيفية تحسين الأداء ورفع جودة مشروعاته، خاصة أن المنافسة لن تقتصر على الجانب الإماراتى بل لدينا صندوق مصر السيادى الذى يتمتع بمرونة كبيرة فى العمل وبه خبرات مميزة وتعمل بفكر مختلف.
واقترح زكريا، أنها بدلا من انتظار الاتحاد وعمل التصنيفات اللازمة للمطورين يمكن أن نشكل 3 قوائم «وايت» للمطورين الملتزمين و«بلاك» لغير الملتزمين وتشمل أى مطور يعمل لأول مرة تعتمد نفس الأساليب التى تعتمد عليها أسواق المال واشتراط الالتزام والتسليم وكذا تحقيق ربحية لمدة 3 سنوات.
